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lunes, 17 de julio de 2017

Un año de retraso en la entrega es incumplimiento resolutorio, sobre todo si el vendedor puede resolver por incumplimiento de cualquier plazo de los de pago

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Sería un contrasentido que el contrato de compraventa introduzca en la estipulación tercera una condición resolutoria rigurosa y expeditiva, a favor de la vendedora, por falta de pago de «cualquiera de los plazos» por parte de la compradora, y, sin embargo, se pretenda negar la resolución del contrato a instancia de esta por retrasarse ella un año en la obligación de entregar la edificación en condiciones de ser útil para su destino.



Se trataba de la compraventa de un inmueble, pero no de una vivienda, lo que, como veremos, tiene relevancia para determinar qué incumplimientos por parte del vendedor se consideran de envergadura suficiente como para justificar la resolución del contrato por parte del comprador por retraso en la entrega. Es la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2017


1.- No existe controversia sobre el plazo de entrega de la edificación, que, según la estipulación novena del contrato, sería el tercer trimestre de 2009. Tampoco se debate que, en cumplimiento de la misma estipulación, la entrega se produciría una vez finalizada la obra acreditándose mediante certificación final de obra, certificación que emitió la dirección facultativa el 31 de agosto de 2009. Asimismo no existe discrepancia sobre el hecho nuclear del litigio, a saber, que a la fecha en que se emitió el certificado final de obra esta carecía de red de abastecimiento de agua y de saneamiento.

2.- La valoración jurídica a revisar es si en tales circunstancias se ha de entender finalizada la obra y en condiciones de entrega, pues la sentencia recurrida lo niega, en atención a que, al no estar provista de dos servicios básicos como son el abastecimiento de agua y red de saneamiento, carecía de utilidad para la… compradora.

3.- La conclusión que alcanza la audiencia se contradice con la doctrina de la sala. Es cierto que últimamente los supuestos enjuiciados han tenido por objeto viviendas, lo que exige mayor rigor y garantías por tratarse de un bien de primera necesidad cuando su adquisición tiene como finalidad servir de morada al comprador. Pero ello no empece a que las declaraciones sobre la cuestión relativa a la entrega, no sean extrapolables, en esencia, a otros inmuebles. 

… para el comprador lo relevante, partiendo de la terminación física de la obra, es que la entrega o puesta a disposición tenga lugar conforme al artículo 1462 CC , esto es cuando el inmueble esté en condiciones de ser disfrutado según su destino… En consecuencia, el vendedor responde no sólo de la entrega de la vivienda, sino también de efectuarla con utilidad para su destino propio, o lo que es lo mismo, con la condición de habitabilidad.» ( sentencia 527/2016, de 12 de septiembre )… aunque en el contrato solo figure el deber de entregar el certificado final de obra y no la obtención de la licencia de primera ocupación el promotor vendrá obligado a entregar esta.

... Se insiste por la parte recurrente en que la estipulación decimocuarta del contrato prevé que la tramitación y obtención por la vendedora de la licencia de primera ocupación, podrá llevarse a cabo después de efectuada la entrega. Es cierto, pero también que la citada estipulación se titula «licencia de apertura», de lo que se infiere que se trata de aspectos accesorios administrativos y no de algo tan determinante en la actual realidad social como que una edificación -sea vivienda o local de negocio- carezca de red de saneamiento o de abastecimiento de agua.

En tales condiciones la edificación no puede entenderse como entregada, pues, como afirma la sentencia recurrida, carecía de utilidad para la mercantil compradora.

… Riofisa,… antes de suscribirse el contrato de compraventa de 28 de febrero de 2008, en concreto el 3 de mayo de 2007, (conocía que)… el Ayuntamiento de Camarana de Esteruelas, al solicitarle la actora la licencia de obra mayor, informó que no se concederían las licencias de primera ocupación hasta la total terminación y efectivo funcionamiento de las obras de urbanización del sector, puesta en servicio de la conexión entre la red de saneamiento de Camarana de Esteruelas a la EDAR de Alcalá de Henares y total finalización y puesta en servicio de la red de suministro de agua con la conexión a la red general. Consecuencia de lo anterior es que esas circunstancias debía tenerlas presentes la actora cuando firmó el contrato de compraventa y se comprometió a la entrega de la edificación en el tercer trimestre del año 2009. De ahí que la sentencia recurrida acierte cuando afirma que la vendedora no puede justificar su incumplimiento, desviando la responsabilidad a la actuación de terceros.

Como decía la sala en sentencia de 19 de diciembre de 2014, rec 2558/2012 , «cuando se trata de indagar si el retraso ha obedecido a la existencia de causas no imputables a la promotora vendedora, se ha de tener en cuenta que tales causas deben ser imprevisibles e inevitables por ella a la fecha del contrato» Las circunstancias antecedentes dejan claro que las causas no eran imprevisibles y, por tanto, «Quien fija el plazo de entrega de las viviendas es el promotor, que es un profesional de la Construcción y debe conocer las dificultades propias de esta actividad y, por lo tanto, tiene que prever las circunstancias y asegurarse de poder cumplir sus compromisos, fijando un plazo de entrega mucho más dilatado en el tiempo, aunque ello le haga perder algún posible cliente.

… También acierta la sentencia recurrida cuando califica el plazo de entrega como esencial. … No puede rechazarse el carácter esencial del plazo de entrega con el argumento de que la compradora tiene la condición de sociedad inversora y su finalidad era revender. Aunque tuviese tal condición, en sus previsiones empresariales el plazo no perdería su carácter de esencial, pues lo tendría presente a efectos de financiación y de venta, con lo que el retraso de un año no le resultaría indiferente.

Que la transcendencia y consecuencias sean más rigurosas en supuestos de viviendas destinadas a morada del comprador, no empece a que la previsión de un plazo de entrega sea intrascendente si el que adquiere lo hace con fines de negocio, pues ese plazo le puede resultar esencial a la hora de valorar la oportunidad de la inversión.

… y no puede calificarse de retraso de poca monta. …  la valoración jurídica que alcanza la sentencia recurrida por haberse retrasado un año la entrega de la edificación, en condiciones de ser útil para la mercantil compradora, no puede calificarse ni ilógica ni arbitraria, ni contraria a la doctrina de la sala.

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